Tokenisation des actifs réels en France : pourquoi 2026 marque la bascule pour les opérateurs immobiliers

1. Un sujet qui a changé de statut en 18 mois

Il y a deux ans, quand un confrère opérateur immobilier me parlait de tokenisation, c'était généralement pour me demander à quoi ça servait. Aujourd'hui, on me demande comment on s'y prend.

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Ce déplacement est rapide, et il ne tient pas à un effet de mode. La tokenisation des actifs réels, (les RWA, pour real-world assets en anglais) n'est pas un sujet neuf. Elle est née il y a une dizaine d'années dans la sphère crypto, avec des cas d'usage marginaux et beaucoup d'expérimentation. Ce qui change en 2025 et 2026, c'est que le sujet est sorti des labs et entré dans les comités de direction des sociétés de gestion immobilières, des foncières et des asset managers.

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Je le constate dans mes échanges hebdomadaires avec des dirigeants du secteur. Quand j'étais chez ATLAND, puis chez BNP Paribas Real Estate, la conversation sur ce thème, si elle existait, ressemblait à un sujet d'innovation porté par une équipe digitale isolée. Aujourd'hui, ce sont des CFO, des directeurs des investissements, des head of distribution qui m'appellent et leur question n'est plus « est-ce que c'est sérieux ». Elle est « combien de temps avant qu'on soit obligés ».

La tokenisation n'est plus un sujet d'innovation. C'est devenu un sujet d'arbitrage entre faire et attendre.

2. Trois signaux qui ont fait basculer le marché en 2025-2026

Trois choses se sont alignées en parallèle ces derniers mois, et c'est leur conjonction qui crée la bascule. Pas un seul de ces signaux n'aurait suffi. Ensemble, ils forment une trajectoire claire.

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Le premier signal : le cadre réglementaire devient opérationnel.

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Le 13 octobre 2025, la société LISE  a obtenu la première autorisation française au titre du Régime pilote européen DLT. Elle opère désormais la première infrastructure unifiée en France permettant l'émission, l'enregistrement, le transfert et le stockage d'instruments financiers tokenisés, pour le moment ciblée sur des actions de PME et d'ETI. Ce n'est plus une thèse. Dans son rapport annuel 2025, l'AMF confirme avoir instruit ces demandes d'agrément conjointement avec la Banque de France et l'ACPR, avoir co-publié avec l'ACPR un rapport sur la certification des smart contracts, et avoir actualisé sa doctrine pour intégrer les produits structurés indexés sur des crypto-actifs. Le 4 décembre 2025, la Commission européenne a publié le Market Integration Package, qui propose d'élargir le Régime pilote : extension à l'ensemble des instruments financiers, relèvement des seuils de volumes, ouverture aux prestataires de services sur crypto-actifs. Pour un dirigeant d'opérateur immobilier, l'effet est clair — la principale incertitude qui faisait reporter les projets est en train de se lever.

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Le deuxième signal : les acteurs institutionnels s'engagent avec leur capital. SG-FORGE, filiale de Société Générale, a structuré plusieurs émissions obligataires tokenisées. BNP Paribas a fait de même. Amundi, via CACEIS, a tokenisé une part de fonds monétaire sur la blockchain publique Ethereum. Et côté français, Spiko s'est imposé comme l'un des leaders mondiaux sur les fonds monétaires tokenisés avec plus d'un milliard de dollars d'encours, aux côtés du BUIDL de BlackRock (2,5 Md$) et de l'USYC de Circle (3 Md$). Quand des acteurs de cette taille engagent leur réputation et leur capital sur le sujet, les conseils d'administration des opérateurs midmarket commencent à demander pourquoi leur propre structure n'a pas encore exploré la question.

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Le troisième signal : l'infrastructure de règlement se met en place. Le maillon historiquement faible de la tokenisation, c'était le règlement - comment payer en monnaie compatible avec les exigences institutionnelles. Plusieurs choses bougent en parallèle. Les stablecoins agrégés représentent désormais de l'ordre de 300 milliards de dollars de capitalisation en circulation. L'EBA travaille sur le cadre des dépôts bancaires tokenisés. Et surtout : le programme Pontes Pilot, porté par la Banque de France et Euroclear, teste depuis 2025 la tokenisation de la dette court terme (NEU CP) avec règlement en monnaie de banque centrale numérique de gros. Son lancement opérationnel à l'échelle est prévu pour 2026, et il préfigure ce que pourrait devenir un euro numérique de gros pleinement intégré aux infrastructures de marché. C'est ce qui manquait à un opérateur immobilier sérieux : un rail de règlement compatible avec ses obligations bancaires. Avec lui, la chaîne devient possible de bout en bout.

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Pris isolément, chacun de ces signaux serait anecdotique. Pris ensemble, ils dessinent une trajectoire qui ne se rebroussera pas.

Le frein principal n'est plus la réglementation. Il est dans la mise en œuvre. Jonathan Cornea, co-fondateur Fraktion

3. Pourquoi les opérateurs immobiliers sont en première ligne

Il y a une raison structurelle pour laquelle l'immobilier sera l'un des premiers segments à passer à l'échelle sur la tokenisation. L'immobilier accumule, depuis des décennies, des frictions opérationnelles que la tokenisation adresse directement.

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La première friction est la liquidité. L'immobilier, même structuré en SCPI ou en fonds, reste un placement illiquide. Le marché secondaire est lent, peu transparent, dépendant d'un carnet d'ordres tenu par la société de gestion. Plusieurs SCPI françaises ont traversé en 2024 et 2025 des phases tendues sur les rachats, avec des délais qui se sont allongés au point de devenir un sujet pour leurs investisseurs. La promesse d'une représentation tokenisée, c'est de rendre les parts échangeables avec moins de friction sans que l'opérateur porte seul le poids du marché secondaire.

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La deuxième friction est la distribution. Un opérateur immobilier doit aujourd'hui passer par des canaux multiples : direct, plateformes de distribution, CGP, family offices. Chaque canal a ses outils, ses formats, ses frictions. Une infrastructure tokenisée permet de standardiser cette distribution autour d'un format unique de souscription, sans recommencer le travail à chaque opération.

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La troisième friction est la souscription elle-même. Les processus de KYC, de signature, de versement, de réconciliation, sont aujourd'hui pris en charge de manière hétérogène d'un opérateur à l'autre, souvent à coups de fichiers Excel, d'emails et d'outils déconnectés. C'est l'un des points où mes anciens collègues chez les opérateurs perdaient le plus de temps. Une émission tokenisée, par construction, oblige à industrialiser ce parcours.

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Ces trois frictions ne sont pas un sujet crypto. Ce sont des sujets opérateur. Et c'est précisément pour ça que les acteurs les plus avancés sur la question ne viennent pas de la sphère blockchain, mais des sociétés de gestion immobilières elles-mêmes.

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4. Ce qui freine encore... et pourquoi ce frein va sauter

Si le sujet n'a pas encore basculé en mode industriel, ce n'est pas la régulation qui retient les opérateurs. C'est la mise en œuvre.

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Lancer une opération tokenisée demande aujourd'hui de coordonner une chaîne de huit briques distinctes : structuration du véhicule juridique, choix du type de token, cadre juridique sécurisé avec un conseil spécialisé, émission technique et inscription en registre, onboarding investisseur avec KYC et signature, distribution via les canaux existants, vie du token avec reporting et corporate actions, et legestion du règlement.

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Aucun opérateur immobilier n'a ces huit briques en interne. Les construire de zéro, c'est un programme de douze à dix-huit mois, un investissement initial qui se chiffre en plusieurs centaines de milliers d'euros, et surtout, c'est immobiliser une équipe technique sur un sujet qui n'est pas le cœur de métier. Pour un opérateur dont la vraie valeur ajoutée est la sélection d'actifs et la gestion de portefeuille, c'est un détour difficile à justifier.

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C'est pour cette raison que les infrastructures clé en main commencent à émerger sérieusement. Fraktion s'est positionnée précisément sur ce créneau : fournir l'infrastructure complète à un opérateur immobilier qui veut émettre, distribuer et administrer des actifs tokenisés sans construire la chaîne lui-même. Nous avons retenu la blockchain Tezos comme socle technique, pour des raisons d'alignement avec les exigences des opérateurs régulés : coût des transactions stable et prévisible, gouvernance ouverte, écosystème d'acteurs européens.

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Le frein de la mise en œuvre va sauter parce qu'il devient possible d'externaliser la chaîne sans externaliser le contrôle. Les opérateurs n'ont plus à choisir entre tout construire et tout sous-traiter. Ils peuvent se concentrer sur ce qui crée leur valeur : l'actif, le portefeuille, la relation investisseurs et déléguer l'infrastructure technique.

5. Ce qui se passera en 2026 et 2027

Je ne pense pas qu'il y aura un Big Bang. Ce n'est généralement pas comme ça que les marchés immobiliers basculent. Il y aura plutôt une accélération graduelle, segment par segment.

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Les premiers à passer seront probablement les club deals immobiliers. Ce sont les structures les plus simples à tokeniser : un véhicule dédié par opération, un nombre d'investisseurs limité, un horizon clair, peu d'historique réglementaire accumulé. Le précédent LISE sur l'émission d'actions de PME montre que ce périmètre est désormais opérationnel sous Régime pilote; c'est aussi sur ce segment que les premières opérations émergent.

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Les foncières patrimoniales suivront sur leurs émissions de dette privée, où l'argument de la liquidité tokenisée fait sens pour leurs investisseurs institutionnels.

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Les SCPI seront plus lentes, à cause de leur poids réglementaire et de la prudence légitime de leurs sociétés de gestion. Mais le mouvement est enclenché. Le précédent Amundi/CACEIS sur la tokenisation d'une part de fonds monétaire sur blockchain publique ouvre la voie, et le passage à l'échelle de Pontes Pilot prévu en 2026 devrait lever la dernière friction structurelle, la disponibilité d'une monnaie de règlement institutionnelle.

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À horizon 2027, l'opérateur immobilier qui n'aura pas au moins évalué un projet tokenisé sera en retard de cycle. Pas dans le sens qu'il aura perdu sa clientèle, l'immobilier reste un métier de fond. Mais dans le sens qu'il aura laissé d'autres définir les standards opérationnels du secteur, sans participer à cette définition.

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Si vous êtes opérateur immobilier et que ces enjeux entrent dans vos arbitrages 2026, nous sommes disponibles pour en échanger.

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Sources et lectures complémentaires

• AMF, Rapport annuel 2025, Autorité des marchés financiers (publié mai 2026) — voir notamment le chapitre sur le Régime pilote, l'autorisation LISE et les travaux smart contracts AMF-ACPR.
• France FinTech & Sopra Steria, Tokenisation en Europe : Le Nouvel Ordre du Post-Marché (livre blanc, mai 2026) — cartographie complète des acteurs européens, des DLT TSS autorisées et des trajectoires d'industrialisation.
• Commission européenne, Market Integration Package, 4 décembre 2025 — proposition d'élargissement du Régime pilote DLT.

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